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寫(xiě)字樓投資的好 賺過(guò)買(mǎi)鋪  
中國(guó)寫(xiě)字樓網(wǎng)  2009年7月2日   南方都市報(bào)

    經(jīng)歷了多年的沉寂，佛山的新建寫(xiě)字樓猶如雨后春筍般冒出。5月23日，三水區(qū)最具水準(zhǔn)的寫(xiě)字樓商業(yè)項(xiàng)目花園酒店商務(wù)大廈正式推出，開(kāi)盤(pán)即取得銷(xiāo)售過(guò)半的佳績(jī)；而禪城嶺南大廈也在去年底推出寫(xiě)字樓單位，取得不錯(cuò)的市場(chǎng)反響；卓遠(yuǎn)國(guó)際等項(xiàng)目，也將在年中推出市場(chǎng)……未來(lái)1年內(nèi)，佛山五區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量將達(dá)到500套甚至更多，繼2007年之后，佛山寫(xiě)字樓項(xiàng)目的供應(yīng)重新出現(xiàn)放量的趨勢(shì)。

    不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫(xiě)字樓項(xiàng)目低價(jià)入市，和住宅產(chǎn)品價(jià)位相差不多，而一些新的寫(xiě)字樓回報(bào)率可以達(dá)到5％上下，以寫(xiě)字樓50年的產(chǎn)權(quán)來(lái)看，基本上20多年就能回本，還有20多年處于凈收益的情況?？诖杏虚e錢(qián)的你是時(shí)候物色個(gè)心水單位投資了。

多個(gè)新建寫(xiě)字樓低價(jià)入市

    在佛山五區(qū)范圍內(nèi)，新建的寫(xiě)字樓項(xiàng)目正在加快入市。今年5月23日，三水花園酒店商務(wù)大廈正式推出121套可做寫(xiě)字樓的商務(wù)單位，開(kāi)盤(pán)后不久就銷(xiāo)售過(guò)半。這一三水當(dāng)?shù)匚ㄒ坏男陆ㄉ虅?wù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，發(fā)展商給出的4980元/平方米的入門(mén)價(jià)位，還吸引了廣州、香港、深圳等周邊城市的投資者入場(chǎng)。

    而在去年12月18日，位于禪城嶺南大道與綠景路交會(huì)處的嶺南大廈甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)，推出的70平方米至300平方米的寫(xiě)字樓單位，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的認(rèn)購(gòu)已超過(guò)六成，這批寫(xiě)字樓的入市均價(jià)在7000-8000元/平方米之間，和周邊住宅產(chǎn)品價(jià)位接近的水平，加上項(xiàng)目是城南去年唯一在售的一個(gè)新建寫(xiě)字樓項(xiàng)目，也取得不錯(cuò)的市場(chǎng)反應(yīng)。除此之外，位于季華路的新建寫(xiě)字樓卓遠(yuǎn)國(guó)際也計(jì)劃在近期開(kāi)盤(pán)，發(fā)展商也透露認(rèn)購(gòu)情況比較理想。

租金回報(bào)率最高可近10％

    記者調(diào)查禪桂中心城區(qū)一些出租率較高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目之后發(fā)現(xiàn)，部分位于熱門(mén)路段的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，投資者的購(gòu)買(mǎi)價(jià)位相對(duì)低廉，其租金回報(bào)最高可以接近10％的水平，高于一般的住宅投資回報(bào)率不少。

    在禪城祖廟片區(qū)，近兩年投入市場(chǎng)的環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)是目前佛山最高檔的寫(xiě)字樓之一。這一項(xiàng)目目前在滿(mǎn)堂紅、合富置業(yè)等中介放盤(pán)的寫(xiě)字樓單位，租金基本上都要在60元/平方米的水平，高于此前租賃比較火爆的百花廣場(chǎng)、東建大廈不少。記者采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)此前發(fā)售的單價(jià)只有8000元/平方米，很多單位的年回報(bào)率可達(dá)9％-10％的水平。

    根據(jù)一些中介今年上半年的放盤(pán)幾率，在城南和桂城片區(qū)，不少寫(xiě)字樓的租金水平維持在30-40元/平方米的水平線(xiàn)上，但考慮到嶺南大廈等新建寫(xiě)字樓入市的單價(jià)也只有7000-8000元/平方米，因而這些寫(xiě)字樓單位的年回報(bào)率即使按照現(xiàn)在的水平，普遍也可達(dá)到5％-6％的水平，未來(lái)還有一定的增長(zhǎng)空間。

    不少中介人士認(rèn)為，投資寫(xiě)字樓相比住宅產(chǎn)品，租金年回報(bào)率仍要高出一截。佛山市人一物業(yè)經(jīng)營(yíng)有限公司總經(jīng)理何篩紅分析，佛山市場(chǎng)的寫(xiě)字樓投資正在逐步升溫，一些新的寫(xiě)字樓回報(bào)率可以達(dá)到5％左右，是一個(gè)比較理想的水平。他分析，以寫(xiě)字樓50年的產(chǎn)權(quán)來(lái)看，基本上20多年就能回本，還有20多年處于凈收益的情況。

交通便利有停車(chē)場(chǎng)成投資首選

    由于佛山市場(chǎng)的寫(xiě)字樓推出并不多，不少寫(xiě)字樓都采取低價(jià)入市的策略，回報(bào)方面的良好前景吸引了很多投資者。如三水花園酒店商務(wù)大廈首期業(yè)主中，有一半來(lái)自廣佛地區(qū)以及深圳的客源，發(fā)展商也表示，項(xiàng)目本身良好的品質(zhì)和6000多元的均價(jià)，讓一些區(qū)域外買(mǎi)家看到投資的機(jī)會(huì)。

    何篩紅認(rèn)為，普通的投資者在買(mǎi)寫(xiě)字樓的時(shí)候，對(duì)寫(xiě)字樓的各項(xiàng)硬件設(shè)施要比較留意。一方面，寫(xiě)字樓需要具有較為便利的交通出行條件和良好的停車(chē)設(shè)施，而在內(nèi)部設(shè)施上，一些新建寫(xiě)字樓采用節(jié)能環(huán)保的材料，可以降低使用的各項(xiàng)開(kāi)支，寫(xiě)字樓的公共空間會(huì)比較多，購(gòu)買(mǎi)時(shí)也要留意它的開(kāi)間和布局。

    他還表示，對(duì)普通投資者而言，在買(mǎi)寫(xiě)字樓單位的時(shí)候，最好能夠買(mǎi)一些可以拆分的單位，兩間可改一間，有2個(gè)產(chǎn)權(quán)證，這樣的話(huà)可以保證使用的靈活性，在招商的時(shí)候也比較方便。

投資錦囊

商鋪價(jià)格兩倍于寫(xiě)字樓

    在2007年9月樓市調(diào)整期到來(lái)之后，佛山樓價(jià)出現(xiàn)小幅度下滑，不少投資者都把目光聚集在商鋪和寫(xiě)字樓上，相比而言，投資商鋪和寫(xiě)字樓究竟哪個(gè)劃得來(lái)呢？

    在城南片區(qū)，近2年新入市的寫(xiě)字樓的價(jià)位，和新建小區(qū)的街鋪?lái)?xiàng)目，仍有很大的落差。在亞藝板塊附近，帝景卡士、嶺南大廈等寫(xiě)字樓入市的價(jià)位均在萬(wàn)元以下，目前新房和二手房的估價(jià)也在8000元/平方米上下浮動(dòng)。

    相比而言，社區(qū)街鋪的售價(jià)確是居高不下。以亞藝板塊一些樓盤(pán)的街鋪為例，在2008年來(lái)這一板塊推出的街鋪，不論是低價(jià)入市的佛山雅居樂(lè)花園博樂(lè)國(guó)際社區(qū)，還是天湖酈都米蘭商業(yè)街等小區(qū)的街鋪，單價(jià)基本上都在2萬(wàn)元/平方米左右甚至更高，達(dá)到寫(xiě)字樓產(chǎn)品的2倍以上。

    不過(guò)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，通過(guò)滿(mǎn)堂紅、合富等中介提供的租賃房源，兩者的收益目前而言相差并不大。就寫(xiě)字樓產(chǎn)品來(lái)看，帝景卡士等寫(xiě)字樓的租金基本上也在40-50元/平方米上下，包含裝修之后還要高出這個(gè)數(shù)不少，而城南一些小區(qū)的街鋪，租金水平也在60元/平方米這一水平線(xiàn)上浮動(dòng)。

    對(duì)比回報(bào)率來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓的投資前景似乎更為可觀。以城南新增的帝景卡士等寫(xiě)字樓來(lái)看，年租金回報(bào)率基本上都在5％-6％浮動(dòng)，而社區(qū)街鋪的租金回報(bào)率基本上則在3％-4％的水平，兩者之間的差距顯而易見(jiàn)。

    不過(guò)，一些中介人士也提醒。相對(duì)而言，寫(xiě)字樓投資之后招租的范圍要比商鋪受限不少，能夠承受高租價(jià)的企業(yè)，在佛山這個(gè)第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的城市還并不是很多，相比而言社區(qū)街鋪只要路段優(yōu)越，租賃需求要比寫(xiě)字樓更為旺盛一些。

業(yè)界看法

寫(xiě)字樓租金回報(bào)優(yōu)勢(shì)大

    卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)伍永浚表示，目前佛山高端寫(xiě)字樓不多，其中高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品每個(gè)月的租金在50-60元/平方米，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目未來(lái)租金會(huì)高于這一水平，投資回報(bào)率還是不錯(cuò)的。伍永浚還提到，目前很多商鋪位置不在中心區(qū)域，很多單位的租金還低于寫(xiě)字樓，但是售價(jià)卻在2萬(wàn)元/平方米以上，但是寫(xiě)字樓的單價(jià)是要低于這一水平的。

引入外企經(jīng)營(yíng)更上檔次

    滿(mǎn)堂紅寫(xiě)字樓部主管黃劍雄表示，今年寫(xiě)字樓租金水平變化不大，略微有一點(diǎn)上升，目前甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均月租金水平在45元/平方米左右，乙級(jí)寫(xiě)字樓的月租金在30-40元/平方米，目前租金回報(bào)率在5％-6％，不過(guò)很多新的甲級(jí)寫(xiě)字樓還未完全投入使用，所以租金水平還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，不過(guò)估計(jì)短期可能會(huì)低于一些舊的二手寫(xiě)字樓。

    黃劍雄認(rèn)為，對(duì)比商鋪的投資回報(bào)率，短期來(lái)看寫(xiě)字樓很可能占優(yōu)勢(shì)，由于租賃寫(xiě)字樓的客戶(hù)一般都不會(huì)太固定，那么就將可能會(huì)出現(xiàn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，而商鋪的長(zhǎng)線(xiàn)租賃或會(huì)更加穩(wěn)定。對(duì)于寫(xiě)字樓未來(lái)的發(fā)展，黃劍雄認(rèn)為這個(gè)要看佛山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和貿(mào)易的增長(zhǎng)，如果能夠引入更多外資企業(yè)的話(huà)，寫(xiě)字樓的發(fā)展和整體檔次也會(huì)有一個(gè)提升。

寫(xiě)字樓搜索

三水花園酒店商務(wù)大廈

地址：三水廣海大道、健力寶大道交會(huì)處

發(fā)展商：廣東冠益集團(tuán)

項(xiàng)目特點(diǎn)：該項(xiàng)目是集立體商鋪、辦公、企業(yè)接待、公寓等多種商務(wù)功能于一體的商用物業(yè)，總建筑面積21756.75平方米，總層數(shù)16層，1-2層為商業(yè)裙樓，3-5層為花園酒店夜總會(huì)，6-16層為商務(wù)、辦公單位。

投資分析：三水花園酒店商務(wù)大廈今年5月23日開(kāi)盤(pán)的入市價(jià)，只有4980元/平方米，均價(jià)則在6000多元/平方米。發(fā)展商表示，這一價(jià)位僅相當(dāng)于廣州1/3的價(jià)格，因此顯示出比較高的性?xún)r(jià)比。另外，發(fā)展商還推出“5年35％穩(wěn)定收益回報(bào)”等計(jì)劃回贈(zèng)客戶(hù)，吸引投資者入場(chǎng)。

發(fā)展商表示，目前銷(xiāo)售進(jìn)度超過(guò)一半，一期的單位所剩貨量已經(jīng)比較少。

卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈

地址：禪城區(qū)季華五路2號(hào)

開(kāi)發(fā)商：佛山市宏城地產(chǎn)

項(xiàng)目特點(diǎn)：卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈是一個(gè)超甲級(jí)純寫(xiě)字樓。項(xiàng)目占地27153平方米，總建筑面積36603.9平方米，一共有23層，將建有東西兩個(gè)廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積達(dá)到8500平方米。寫(xiě)字樓的面積選擇范圍比較大，最大面積為整層1300平方米，最小面積約100平方米。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在6、7月公開(kāi)發(fā)售，目前售樓部開(kāi)放接受咨詢(xún)，價(jià)格未定。

投資分析：據(jù)了解，目前前來(lái)卓遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈咨詢(xún)的準(zhǔn)買(mǎi)家分為自用和投資兩部分，還包括了少量廣州客戶(hù)和一些香港外資銀行客戶(hù)。其中自用的準(zhǔn)買(mǎi)家關(guān)注的單位以大面積為主，甚至是整層或者幾層的單位。而投資者則大多是看好這一地段的發(fā)展前景，關(guān)注面積小一些的單位。

嶺南大廈

地址：禪城區(qū)嶺南大道與綠景路交會(huì)處

開(kāi)發(fā)商：佛山市盛德房地產(chǎn)有限公司

項(xiàng)目特點(diǎn)：去年12月18日，位于佛山市嶺南大道與綠景路交會(huì)處的嶺南大廈甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)，推出70平方米至300平方米不等戶(hù)型。據(jù)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天統(tǒng)計(jì)，認(rèn)購(gòu)已超過(guò)六成，這批寫(xiě)字樓的均價(jià)在7000-8000元/平方米。

投資分析：嶺南大廈內(nèi)部由一二座主體樓和立體機(jī)械轎車(chē)車(chē)庫(kù)以及地下室組成，大廈前面有近30米寬的廣場(chǎng)和1000多平方米的樓前園林，每一層都有6米高的錯(cuò)層花廊，使用率達(dá)78％.這批寫(xiě)字樓產(chǎn)品的使用期為50年，項(xiàng)目還提供24小時(shí)全方位的物業(yè)管理模式。

（編輯：王穎）